住宅ローンの借り換え　おトクな住宅ローンの選び方

住宅ローンの借り換えの最大のメリットは、なんといっても今までの金利より低い金利のものに借換えることにより、支払利息を軽減する効果が得られることです。

実際に住宅ローンの借り換えの効果を見てみましょう。

住宅ローンの借入額が3000万円、期間30年間の住宅ローンで、残りの返済期間が25年間の時点で借り換えをした場合、以下のようになります。

借り換え前の金利４％の場合、年間返済額は171.8万円

借り換え後の年間返済額は154.4万円

つまり、住宅ローンの借り換えにより、年間差額で17.4万円、25年間では435万円の差額が出ます（ただし、上記の数字には諸経費分は含んでいません）。


一方、住宅ローンを借り換える際のデメリットは、手続きの煩雑さです。

新しい住宅ローンを組むことになるため、諸経費がかかります。

諸経費の中には、住宅ローン契約書の印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用等がかかります。

これらの諸経費は住宅ローンを取り扱う金融機関によって異なりますが、住宅ローン借り換えを検討する際、金融機関に諸費用がいくらになるのか確認した上で、住宅ローンを借り換えした結果に軽減効果があるのかどうかをチェックすることが必要です。

住宅ローンを借り換える際、当面の金利が低くなるからと固定金利型から変動金利型、または固定金利選択型に借り換える方もいらっしゃるはずです。

このような場合には、将来の金利上昇リスクを負うことになりますので、現在の返済額だけでなく、トータルで利息軽減効果が出るかどうかも同時に十分考慮する必要があります。

住宅ローンの借り換えを検討するときに重要なポイントが3つあります。

住宅ローン借り換えの３つの重要なポイントとは、金利差、今借りている住宅ローンの残りの返済期間、住宅ローンの残高です。

この3つのポイントを比較検討して、今住宅ローンを借り換えるメリットがあるのかどうか、よぉく判断するようにしましょう。

１．住宅ローンを借り換えた場合の金利の差が１％以上ある場合

２．住宅ローンの返済期間が、10年以上残っている場合


３．住宅ローンの残高が500万〜1000万以上残っている場合

上の１−３全てに当てはまるような場合は、住宅ローンを借り換える
効果が期待できます。

住宅ローン借り換えの効果は、一般的に借りている住宅ローンと検討している住宅ローンの金利差があればあるほど、住宅ローンの残りの返済期間が長ければ長いほど、さらに残高が大きければ大きいほど効果が出ます。


また、住宅ローンの金利差については、１％以上ない場合でも借り換えてトクをする場合もありますので、住宅ローンの借り換えが気になる場合には、金融機関などに相談してみては如何でしょうか。

住宅ローンの借り換えの際、一番悩ましいのが数ある住宅ローンの中から、金利を選ぶことですね。

変動金利、2年、3年、5年、10年固定や全期間固定など、住宅ローンの種類も様々です。

住宅ローンの金利には、大きく分けると、固定金利と変動金利、固定金利選択型があります。

固定金利は全期間固定のタイプと段階金利型固定のタイプとがあり、変動金利も一般的な変動金利の他に、固定金利選択型や、上限金利特約付変動金利とがあります。

固定金利型の住宅ローンは、借り入れ時の金利が借入期間の全期間変わらない住宅ローンです。

昨今の超低金利時代にこそ、長期固定の住宅ローンは魅力的です。

固定金利選択型の住宅ローンは、3年とか10年とか、特定の期間は固定金利が適用され、その期間が終了した時点で、固定金利選択型か変動金利型を選択するタイプの住宅ローンです。

固定金利選択型の住宅ローンの場合、5年ごとの固定期間終了時の金利情勢によって、その後の5年間の固定金利が決定されます。

固定金利選択型を全期間固定金利型の住宅ローンと勘違いされてローンを組まれている人もいるようですが、固定金利の期間が終了すれば、適用される金利次第で金利が上がったり下がったりします。

変動金利型の住宅ローンは、金利情勢の変化によってローン金利が変動する住宅ローンです。

変動金利型の住宅ローンが影響を受けるのは、特に10年長期国債などの金利情勢です。

住宅ローンを組む場合、新規の場合はめいっぱいまで借りる方が多いので、変動金利型や固定金利選択型の住宅ローンを組まれることが多いようです。

でも、住宅ローンの借り換えであれば、固定金利型の住宅ローンへの借り換えをまずはオススメしてみたいと思います。

仮に、住宅ローン3000万円、返済期間30年の元利均等返済を組んでいる場合、５年後にローン金利が１％上昇した場合、支払総額は395万円増え、月返済金額も13171円増加します。

変動金利型の住宅ローンのリスクを十分に理解した上で、早めに元金を返す目的で変動金利型の住宅ローンを組む方法もありますが、基本的には固定金利型の住宅ローンを検討してみるようにしましょう。

住宅ローンの借り換えに際して、どんな住宅ローンを選ぶと良いでしょう。

住宅ローンの借り換えにあたっては、昨今の低金利をうまく利用して、固定金利のローンを選ばれては如何でしょうか。

住宅ローンの借り換えの場合、従来は民間の住宅ローンしか利用することができませんでした。

ところが、平成19年度から旧住宅金融公庫、現在の住宅金融支援機構から発売された住宅ローン「フラット３５（保証型）」は、借り換えでも利用できるようになりました。

フラット３５は長期固定金利タイプの住宅ローンなので、将来的にも金利上昇のリスクを心配する必要がないというメリットがあります。

また昨今の低金利では、フラット３５のような固定金利の住宅ローンを利用することができれば、借り換えを行った時点ですぐに利息が減るという効果も期待できます。

住宅ローンの借り換えで利用できるフラット３５の保証型は、まだまだ取り扱っている金融機関が少ないのが欠点です。

民間の住宅ローンを含めて、金融機関とは十分相談したうえで、自分たちにあった住宅ローンを選ぶようにしましょう。

なお、借り換えとはいっても、新規に住宅ローンを借りることになります。

必ず、借りる予定の金融機関に相談するようにしましょう。

住宅ローンの借り換えを特にオススメしたいのは、こんな人です。

将来の金利上昇による金利負担が不安な方

将来支払い金額が増えることが不安な方

短期固定金利や変動金利で住宅ローンの契約をされていて、金利上昇時に大きな負担が予想される方

金利負担を減らすため、住宅ローンの残額をなるべく減らしたい方

毎月の支払い負担が大きく、生活が苦しい方

最近は住宅ローンの金利や金利タイプの異なる色々な商品が用意されていますので、住宅ローンの借り換えがしやすくなっています。

住宅ローンの借り換えには大きなお金が動きますので、大変なことと感じるかもしれません。

住宅ローンの借り換え手続きは次のような手順で行われます。

(1)住宅ローンの借り替え先を検討、決定する：まずは住宅ローンの借り替え先、借り換え対象の金利、金利タイプを検討する。

(2)住宅ローンの借り替え先に融資の打診を行う

(3)住宅ローンの借り替え元に一括返済を連絡、申込する：現在借りている住宅ローンの金融機関に対し、一括返済の連絡を相談し、返済総額を確定させます。

(4)住宅ローンの借り替え先に申込書を提出する：住宅ローンの申し込み手続きに必要な登記簿謄本などの書類を提出します。

(5)住宅ローン借り替え先で融資の実行

(6)住宅ローンの借り替え元で完済の手続きを行う：住宅ローンの完済によって、抵当権抹消の書類をもらいます。

(7)住宅ローンの借り替え先に抵当権抹消の書類を提出し、司法書士に新たな抵当権設定のため、書類を提出します。

住宅ローンの借り換えとはいうものの、実質的には今組んでいる住宅ローンを一括返済して、新たな住宅ローンを組みなおすことになります。

したがって、現在組んでいる住宅ローンを一括で返済するための費用、抵当権の抹消のための費用、新たな住宅ローンを契約するための諸経費など、住宅ローンの借り換えには様々な経費が必要になってきます。

したがって、住宅ローンの借り換えの際には、現在の借入金を一括で返済する費用、抵当権抹消の費用や、新たな住宅ローンを契約するのに必要な諸経費（保証会社保証料や保証会社事務手数料など）を含め、様々な費用が必要になる上、住宅ローンの審査も必要になってきます。

住宅ローンの借り換えを検討する際には、返済総額軽減効果のメリットがあるかどうかをよく検討した上で、住宅ローンの借り換えで安くなった金額よりも諸費用のほうが多くなってしまうというようなことのないように注意が必要です。

長期固定金利型の住宅ローンとして浸透してきたフラット35ですが、従来のフラット35（買取型）は新規に住宅ローンを組んだときしか利用できませんでした。

フラット３５（保証型）は、これまでのフラット３５（買取型）とは異なり、住宅ローンの借り替え時にも利用できるようになりました。

フラット３５（保証型）は、2007年9月現在では三菱東京UFJ銀行、千葉興業銀行、SBIモーゲージで取り扱っており、SBIモーゲージは繰り上げ返済手数料が無料です。

住宅ローン借り換え時に長期固定金利のフラット３５が利用できるようになったことで、住宅ローンの金利の選択肢が増えたことになります。

フラット３５には優良住宅取得支援制度というのがあり、この制度を活用できるのであれば、借入れ当初５年間は0.3％の金利優遇を受けられます。

という事は、三菱東京UFJ銀行「フラット35（保証型）」の金利は当初5年間は3.03％、6年目以降が3.33％です。しかしこの優遇制度を利用しても、借入れ期間21年では新生銀行の方が返済総額は約22万円少なくて済みます。

現状ではフラット３５（保証型）は設定金利が高く、総返済額も多くなるため、住宅ローン借り換えに必ずしも有利な選択肢とは言い切れませんが、今後より魅力的な住宅ローンに変わっていく可能性もあり、注目したいところです。

住宅ローンは毎月の返済額の大きさから、家計を見直す際、ぜひとも検討したい項目のひとつです。

住宅ローンの見直しをすることは、その金額を抑えたところで生活感は変わりません。

住宅ローンの返済額が浮いた分で他の家計支出が増えた分を埋めることも可能になります。

住宅ローンを見直す方法としては、住宅ローンの繰上返済と住宅ローンそのもの借り換えがあります。

この二つの方法を考える際、家計に大きな負担をかけないという意味で、まずは住宅ローンの借り換えを検討することをオススメします。

住宅ローンを繰上返済すれば、総返済額を抑える効果はあるものの、手元の資金を減らしてしまうことになります。

住宅ローン繰上返済のうち、「期間短縮型」は毎月の返済額はそのままで、返済期間が短縮するものですから、効果を実感できるのは住宅ローンを完済したときになっていまい、現在の家計を改善したという実感にはつながりません。

一方、住宅ローンの借り換えは、より金利の低い住宅ローンを利用することによって、手元の資金はほとんど使わずに（住宅ローン借り換えには諸費用が必要になりますが）、すぐに毎月の返済額を抑えることができます。

住宅ローンの借り換えのとき、所有している不動産物件の担保価値が大きく下がり、現在借り入れしている住宅ローンの残高よりも下回っていることがあります。

これを担保割れといい、かつて金融機関では担保割れ物件に対して、住宅ローンの借り換えをあまり認めていませんでした。

しかし、現在では収入基準を満たしており、返済能力にさえ大きな問題がなければ、担保割れしている物件に対しても、住宅ローンの借り換え融資を行う金融機関が増えているそうです。

時には、担保評価額の２−３倍の借り換えが可能な場合もあるので、担保割れしているからといって諦めないで、住宅ローンの借り換えを金融機関の窓口で相談してみましょう。